北京楼市,最大的一场骗局

从这张图表中,我们可以看出:经历过1月春节成交淡季,2、3月疫情封闭期后,4月份开始,二手房成交逐渐活跃了起来。5月成交量达到套(实际成交突破2万套),是2017年3月调控之后的最高点。6月,新发地第二波疫情爆发,可这依旧没有影响大家购房的热情,6月份成交量达到套。七八月份有轻微回落,维持在1.6万套,但九月份又重新回到了1.7万套的高位,同比去年大涨40%。如果不出意外,10月份的成交量依旧会在1.6-1.7万套的高位。新盘方面——过去两年,限竞房供应量过大,一直处于“去库存”状态。而今年,库存消化速度大大加快,截止9月份,北京限竞房的成交量已经超过了2019年全年。

同时,豪宅市场回暖明显:金九期间,海淀两个豪宅项目一天销售近100亿(坐标西山别墅区),千万豪宅市场红盘一直不断(如朝阳某项目、石景山某项目、丰台某项目)。在刚刚过去的九月份,北京新房网签量同比上涨超过70%。虽然,这些楼盘的热销跟自身条件比较优越有关,但大户型、高总价项目成交持续回温已是不争的事实。

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之前我们讲到过:如果成交量上来了,并持续3-4个月,接下来成交价80%会有所反弹。可这个理论,在北京市场却失效了。从5月开始到现在,不管是新房还是二手房,成交量都维持在高位,但价格却趴在那儿一动不动。这种现象是不正常的。究其原因,还跟供给端有关。数据显示,2020年1-9月,北京商品房新增供应量套,同比去年上涨13%。其中,9月份新房供应8015套,环比上涨61%。新房供应量持续增加,是价格一直维持平稳的主要原因。另外,虽然今年不限价的纯商品房用地增加,但入市的房源大多是限竞房(去年供应的土地),限价依然存在,这也是新盘市场价格平稳的原因。但明年,这种平稳必然会打破,原因很简单。一方面,限价放开了;另一方面,楼面价在不断攀升。房山稻田那种地方,楼面价都能到3.5万,你说未来这项目能卖多少?会低于4.5万吗?也许你会说:新房涨就涨呗,购房者又不是傻子,价格高了不买就是了,不还有天量的二手房市场吗?理论上的确如此,可你觉得二手房会一直这样横盘下去吗?换句话说:今年新房的供应量增加了,成交量大是必然的。一方面可选择空间大了;另一方面,今年的供应量中,的确有不少优质项目。可你想过为什么二手房成交量也起来了吗?按照前两年的逻辑,新房是会分流一部分二手房成交量的。只有一个原因可以解释:需求端活跃起来了。说白了就是:价格低到一定程度了,之前观望的群体开始下手了。和深圳、上海、甚至是二线城市杭州、南京相比,北京的性价比确实非常明显。行文至此,我认为:明年北京市场的走势已经很清晰了。今年2月是北京最佳的入场时机。如果今年没有来得及入手,明年一整年,大概率不会有好的机会。至于后年有没有,还要看明年的情况再说。当然,北京早已告别了“一涨俱涨、一跌俱跌”的态势。今年,四环内没有学区的老破小一直在阴跌、五环外没学区的老破小跌得更厉害;有地铁、临近商圈、有学区的优质房产,反倒是在微涨。所以,如果要入手,我希望你懂得如何避开这些垃圾资产、选择优质资产。

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